Adquirir participaciones en las denominadas sociedades de inversión inmobiliaria “fiscales” (SCPI), invertidas en propiedades de alquiler nuevas o para renovar, es una buena manera de reducir su impuesto sobre la renta sin complicarse la vida: el administrador se encarga de todo (selección del alojamiento, búsqueda de inquilinos, mantenimiento del local, obras de renovación, etc.), usted no tendrá preocupaciones de gestión.
La ventaja fiscal concedida a la compra es idéntica a la de los sistemas establecidos para las viviendas adquiridas directamente (Denormandie, Malraux o déficit de suelo). Para beneficiarse de ello, debe conservar sus acciones hasta el final del compromiso de alquiler reglamentario, pero en realidad, el período de tenencia suele aumentar hasta unos quince años, el tiempo que tarda el gestor en revender sus activos. Explicaciones detalladas.
Las diferentes categorías de impuestos SCPI
Tras la desaparición del sistema Pinel a principios de 2025, actualmente solo existen tres categorías de productos.
- Con los SCPI “Denormandie”, centrados en la renovación de viviendas antiguas muy deterioradas, se beneficiará de una reducción fiscal sobre el importe suscrito (hasta 300.000 euros) que varía del 18% en nueve años al 21% en doce años.
- Para un SCPI “Malraux”, la reducción fiscal a la que tendrá derecho asciende al 22 o al 30% de las obras de restauración realizadas.
- SCPI “los déficits de suelo no permiten obtener una reducción de impuestos, sino la deducción de las obras de renovación de la renta imponible del abonado.
Suscripción
Para suscribirse, el pago mínimo suele estar entre 5.000 y 10.000 euros.
La suscripción de acciones SCPI fiscales se puede realizar directamente con el administrador de la empresa, pero es más práctico –y no más caro– hacerlo a través de sitios web especializados en este sector de actividad, como MeilleureSCPI.com o Primaliance, o de corredores más generales, como Linxea o Bienprévoir.fr.
En comparación con la compra de una vivienda física, la inversión necesaria aquí es relativamente modesta, a menudo entre 5.000 y 10.000 euros. De este modo podrá diversificar su inversión en dos o tres productos distintos y reducir así el riesgo de pérdida de capital (recuerde que la inversión SCPI no está garantizada, el precio de las acciones puede subir o bajar, según la situación inmobiliaria).
Cuatro SCPI invirtieron en edificios residenciales y otorgaron una bonificación fiscal
© Capital
Gestores de SCPI tributarios, independientemente del sistema utilizado (Denormandiemalraux o déficit de tierra), lanzan periódicamente al mercado nuevos productos: en cuanto el proyecto de compra de viviendas para reformar ha reunido el número necesario de abonados, se cierra el SCPI y rápidamente se crea otro, generalmente del mismo modelo (comisiones, inversión mínima, etc.).
Honorarios
Cada año se aplica una tasa de entre el 10 y el 15% por la gestión del alquiler. Los SCPI fiscales conllevan costes comparables a los de la compra directa de un inmueble. Tras la suscripción, el gestor cobrará una comisión de venta del 10 al 12% del precio de la acción. Hasta la disolución de la empresa, es decir, después de 15 o 18 años de media, también es necesario contar entre el 10 y el 15% de deducción anual sobre los alquileres percibidos, por la gestión de las obras y el alquiler de los activos. En total, las deducciones anuales pueden acercarse al 20%. Por encima de este umbral, hay motivos para cuestionar la competencia del directivo. Entonces es mejor abstenerse de suscribirse al producto.
Restricciones
Muy convenientes para reducir impuestos, los SCPI tributarios tienen sin embargo tres desventajas que deben tenerse en cuenta. La primera es que el capital invertido, al igual que en la compra directa de un inmueble, no está garantizado: por tanto, las acciones pueden perder su valor.
Entonces, su rendimiento es bajo. Varía entre el 1,5 y el 2,5% anual, o dos o tres veces menos que el empresas de inversión inmobiliaria Clásico, centrado en el alquiler de oficinas y comercios, sectores donde los alquileres son más elevados que en la vivienda. Por supuesto, esta rentabilidad se ve reforzada por la bonificación fiscal, pero como ésta sólo se concede una vez, al momento de la suscripción, será imposible revender sus acciones antes de la disolución de la empresa. Ésta es la tercera desventaja del producto: su dinero queda bloqueado durante muchos años.
